Begreppet byggherre dyker upp i nästan alla sammanhang som rör bygglov och byggprocess, men vad det faktiskt innebär är många osäkra på. Är du byggherre om du anlitar ett byggföretag? Vad skiljer byggherren från entreprenören? Och vad har du egentligen för ansvar när du tar på dig rollen? Den här guiden reder ut begreppen.
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Den juridiska definitionen
Enligt plan- och bygglagen är byggherren den som för egen räkning utför eller låter utföra bygg, rivnings eller markåtgärder. Det är en vid definition och det är avsiktligt.
Du är byggherre oavsett om du:
- Bygger med egna händer
- Anlitar ett litet hantverksföretag för delar av arbetet
- Anlitar en totalentreprenör som sköter allt från projektering till nyckelöverlämning
- Är en privatperson, ett bostadsrättsförenings styrelse eller ett fastighetsbolag
Det som avgör är inte vem som utför arbetet utan vem projektet görs för och vem som bär det juridiska och ekonomiska ansvaret. Det är byggherren.
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hur skiljer sig byggherren från andra roller i ett projekt?
I ett byggprojekt finns flera roller med olika ansvar. Det är lätt att blanda ihop dem. Byggherren är beställaren och den som bär det övergripande juridiska ansvaret. Det är byggherren som söker bygglov och startbesked, som ansvarar för att kontrollplanen upprättas och följs och som ansöker om slutbesked.
Entreprenören är den som utför byggnadsarbetet på uppdrag av byggherren. Entreprenören ansvarar kontraktuellt för att arbetet utförs fackmannamässigt och enligt avtal, men tar inte över byggherrens ansvar gentemot kommunen och plan- och bygglagen.
Kontrollansvarig är en certifierad och oberoende person som hjälper byggherren att uppfylla sina skyldigheter. Kontrollansvarig granskar kontrollplanen, deltar i tekniskt samråd och rapporterar avvikelser, men ersätter inte byggherrens ansvar utan bistår med det.
Projektledare eller byggledare är den som leder det praktiska arbetet på byggplatsen och samordnar olika aktörer. Det är en praktisk roll, inte en juridisk.
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Vad är du som byggherre skyldig att göra?
Plan- och bygglagen ställer ett antal konkreta krav på byggherren. De viktigaste är:
- Söka de tillstånd som krävs innan arbetet påbörjas. Det gäller både bygglov och startbesked, och det är två separata beslut med olika förutsättningar.
- Upprätta en kontrollplan som beskriver hur projektet ska kontrolleras, vem som ansvarar för varje kontrollpunkt och mot vad kontrollen sker.
- Upprätta en avfallshanteringsplan som redovisar hur bygg och rivningsavfall ska hanteras. Det här är ett krav som gäller separat från kontrollplanen från och med 1 juli 2026.
- Utse en kontrollansvarig när projektet kräver det, typiskt sett vid nybyggnad av bostäder och mer komplexa projekt.
- Se till att bygget genomförs i enlighet med godkända handlingar och att kontrollplanen följs löpande.
- Ansöka om slutbesked och inte ta byggnaden i bruk dessförinnan.
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Kan byggherrerollen delas mellan flera?
Ja, i kommersiella projekt är det vanligt att byggherrerollen delas eller fördelas mellan flera juridiska personer, till exempel ett moderbolag och ett projektbolag. I sådana fall är det viktigt att det är tydligt definierat vem som bär det formella byggherreansvar som kommunen kommunicerar med. För privatpersoner som bygger på sin egen fastighet är det i de allra flesta fall självklart att det är fastighetsägaren som är byggherre, men även här kan frågan bli komplex om fastigheten ägs gemensamt av flera parter.
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Byggherreansvar i praktiken
I praktiken innebär byggherrerollen att du behöver hålla koll på hela processen, inte bara sin egen del av den. Det räcker inte att överlämna projektet till en entreprenör och förutsätta att allt sköter sig. Du behöver:
- Ha koll på att rätt tillstånd finns i varje skede
- Följa upp att kontrollplanen faktiskt fylls i löpande, inte bara upprättas
- Se till att avvikelser från godkända handlingar dokumenteras och hanteras
- Ta ansvar för kommunikationen med kommunen under hela processen
- Kontrollera att färdigställandeskydd finns om det krävs för ditt projekt
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Vanliga frågor
Är jag byggherre om jag köper ett nyckelfärdigt hus av ett byggföretag?
Det beror på upplägget. Om du beställer ett hus som ska uppföras på din tomt är du normalt byggherre. Om du köper ett redan uppfört hus är du köpare, inte byggherre. I gråzoner, som när ett företag uppför ett hus på sin mark för att sedan sälja, är det bolaget som är byggherre under byggtiden.
Kan ett bostadsrättsförenings styrelse vara byggherre?
Ja. När en bostadsrättsförening låter utföra åtgärder på föreningens fastighet är det föreningen, i praktiken styrelsen, som är byggherre med allt vad det innebär.
Vad händer om ingen tar byggherreansvar?
Kommunen kan i sådana fall rikta krav och förelägganden mot fastighetsägaren, oavsett om den personen uppfattar sig som byggherre eller inte.
